Por Bernardo Nespral.-

Buenos Aires, 1° de febrero de 2016.-

Señora Gobernadora de la Provincia de Buenos Aires

Da. María Eugenia Vidal

S / D.-

Con la más alta consideración:

Me permito molestar la atención de la señora Gobernadora con referencia a un tema que preocupa a muchos ciudadanos, en este caso a una inmensa mayoría que habita en la Provincia de Buenos Aires o tiene propiedades. Me refiero a la propiedad, garantizada como inviolable por el Art. 17 de la Constitución Nacional, pero más concretamente a la propiedad horizontal. El concepto constitucional de propiedad es más amplio que el del Código Civil y Comercial de la Nación, más referido al dominio, pero también comprende el de propiedad.

Se han escrito muchos libros sobre la propiedad horizontal y poco se respetaron los derechos de los copropietarios. Se ha escrito sobre el consorcio y su naturaleza jurídica, sobre las partes propias y comunes, sobre el reglamento de copropiedad, sobre las obligaciones del administrador, sobre el consejo de propietarios o administración, del quórum, de las asambleas, de las expensas y muchos temas más. Todos estos asuntos siempre fueron motivo de conflicto y abusos.

Todos sabemos que los órganos de un consorcio son tres: la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. Según el Art. 148 del nuevo Código Civil y Comercial el consorcio de propiedad horizontal es una persona jurídica privada. Únicos dueños de sus partes propias y de las comunes son los propietarios. Sus derechos y obligaciones están ahora regidos por el Código Civil y Comercial de la Nación (Arts. 2037 a 2072) y por el Reglamento de Copropiedad y Administración. Los que pueden participar de las asambleas e integrar el Consejo de Propietarios son únicamente los propietarios. El Art. 2058 del Código Civil y Comercial dice que la asamblea “es la reunión de propietarios facultados para resolver”. De alguna manera también define el quórum, que no puede ser inferior al número de propietarios que se necesita para tomar una decisión. Hay una íntima relación entre ambos vocablos. Si bien el quórum fue definido de diversas maneras, como número mínimo de presentes para deliberar, nunca puede ser inferior al número de propietarios que se exige para aprobar los temas que integran el Orden del Día para el que fue convocada la asamblea. Se han visto muchos abusos sobre este tema, ya que algunos “creen” que, en segunda convocatoria, media hora después, se puede resolver con cualquier número de propietarios presentes y no es así. Es muy claro que no es así. También el nuevo Código Civil y Comercial dice que la representación de un propietario en una asamblea sólo la puede tener otro propietario (el Art. 2056, inc. n, dice titular de unidad funcional en lugar de propietario, pero el significado que se le quiere dar es el mismo. Es innecesario decir que la convocatoria debe ser notificada de forma fehaciente; no se puede notificar lo resuelto de modo fehaciente si la convocatoria a asamblea no fue hecha de forma fehaciente.

El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación prescribe que las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios (no de los presentes). Salvo que el Reglamento de propiedad prevea otra mayoría; muchas veces superior a la prevista por el Código Civil y Comercial de la Nación. Pero siempre se refiere a propietarios. De ahí también surge el quórum, que no podrá ser inferior al número de propietarios necesario para aprobar o rechazar uno o más de los temas que forman parte del Orden del Día. Se pueden proponer decisiones, pero se deben notificar de modo fehaciente a los ausentes, quienes tendrán quince días para oponerse. Asimismo, para plantear la nulidad judicial de una asamblea, los propietarios tienen treinta días a contar de la fecha de la asamblea, pero ésta debió notificarse en tiempo y forma oportunos. Por razones de buena fe, la copia a notificar debería estar suscripta por el administrador y no tratarse de una transcripción sin firma o con firma fotocopiada. Entiendo que razones de orden público eximen de este plazo para plantear la nulidad; aunque la asamblea ya sería nula “ipso iure”.

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se dictaron muchas normas valiosas en materia de propiedad horizontal que es innecesario mencionar porque la señora gobernadora las conoce muy bien. Se creó un Registro de Público de Administradores y se dictaron varias leyes. Pero sólo rige para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

En la provincia de Buenos Aires se sancionó la Ley 14.701 que fue publicada en el Boletín Oficial de la Provincia de Buenos Aires el 18 de marzo de 2015. Esta ley de 23 artículos prevé la creación del Registro Público de Administradores de Consorcio de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires. La ley es muy valiosa para los propietarios que, como se ha visto, son los dueños del edificio. Si bien hay artículos que ya están vigentes, quedó pendiente la reglamentación. En el sitio web http://servicioinformativodelacontruccion.com/analisis-de-la-actual-vigencia-de-ley-14701-una-provincia-sin-ley/ vinculado al blog www.asesoramientoconsorcios.blogspot.com y al Twitter @AsesorConsorcio, que tendría el asesoramiento de la Dra. María de las Mercedes Orueta Cossi, se publicó un comentario crítico sobre la demora en reglamentar la ley 14.701. A él me remito. Entre otras cosas dice textualmente: ¿Cuánto tiempo se esperó la promulgación de esta ley?, ¿Cuántas veces se dijo era necesaria al igual que la existente en CABA? Mucho tiempo, muchas veces y ahora, que ya es oficial su entrada en vigencia me pregunto ¿ahora qué? Para quienes viven en Provincia de Buenos Aires la reglamentación de la ley 14.701 no llega. Hay partes de la ley que rigen y otras que dependen de la reglamentación. Es falso que su reglamentación encarecerá las expensas ni que aumente la judicialización de los problemas de propiedad horizontal. Habrá un Registro de Administradores que controlará la labor de estos mandatarios legales y las multas que aplique no las debe pagar el consorcio. Por otra parte, el Art. 18 de la ley remite a la Ley 13.133 y sus modificatorias que regirá el procedimiento para la inspección, comprobación y juzgamiento de las infracciones previstas en esta ley. Esto evita la judicialización. Es bueno para los propietarios.

Pero por falta de esa reglamentación el tan ansiado Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires no existe. La no existencia de su reglamentación es lo que motiva esta carta pública a la señora gobernadora.

El Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de la Capital Federal, que dirige el Dr. Eduardo Daniel Awad, actual Presidente de la Institución, con domicilio en Av. Corrientes 1441, CABA. La Asociación de Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH), www.fedac.org.ar, que preside el Sr. Marcos Bergenfeld, realiza una importante labor en defensa de los propietarios de edificios en propiedad horizontal. Domicilio: Bartolomé Mitre 1711, 1° “1”, CABA. También la Liga del Consorcista en Propiedad Horizontal (www.ligadelconsorcista.org) a cargo de la Dra. Rita L. Sessi y de otros profesionales, con domicilio en Montevideo 764, CABA. Los que integran ese blog: asesoramientoconsorcios.blogspot.com, con el asesoramiento de la Dra. María de las Mercedes Orueta Cossi. Y seguramente muchos más podrían consultarse para la redacción de la reglamentación de la Ley 14.701.

Señora Gobernadora: como usted comprenderá, no se trata de una Carta Pública crítica a su desempeño sino de un pedido y ofrecimiento desinteresado de colaboración. El pedido de que sea reglamentada la Ley 14.701 a la mayor brevedad. Mi ofrecimiento de colaborar “ad honorem”, sugiriendo desde ya la participación de las entidades y profesionales mencionados en el párrafo anterior y de los que usted considere necesarios. La reglamentación de la Ley 14.701 es en interés y en defensa de los derechos de los propietarios de unidades de consorcios de propiedad horizontal de la Provincia de Buenos Aires.

En su mandato como Gobernadora de la Provincia de Buenos Aires le deseo mucho éxito.

Acepte mi respetuoso saludo.

Dr. Bernardo Nespral

Abogado (ex juez de la Nación)

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