Carta pública a la Gobernadora de la Provincia de Buenos Aires

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Buenos Aires, 1° de febrero de 2016.-

Señora Gobernadora de la Provincia de Buenos Aires

Da. María Eugenia Vidal

S / D.-

Con la más alta consideración:

Me permito molestar la atención de la señora Gobernadora con referencia a un tema que preocupa a muchos ciudadanos, en este caso a una inmensa mayoría que habita en la Provincia de Buenos Aires o tiene propiedades. Me refiero a la propiedad, garantizada como inviolable por el Art. 17 de la Constitución Nacional, pero más concretamente a la propiedad horizontal. El concepto constitucional de propiedad es más amplio que el del Código Civil y Comercial de la Nación, más referido al dominio, pero también comprende el de propiedad.

Se han escrito muchos libros sobre la propiedad horizontal y poco se respetaron los derechos de los copropietarios. Se ha escrito sobre el consorcio y su naturaleza jurídica, sobre las partes propias y comunes, sobre el reglamento de copropiedad, sobre las obligaciones del administrador, sobre el consejo de propietarios o administración, del quórum, de las asambleas, de las expensas y muchos temas más. Todos estos asuntos siempre fueron motivo de conflicto y abusos.

Todos sabemos que los órganos de un consorcio son tres: la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. Según el Art. 148 del nuevo Código Civil y Comercial el consorcio de propiedad horizontal es una persona jurídica privada. Únicos dueños de sus partes propias y de las comunes son los propietarios. Sus derechos y obligaciones están ahora regidos por el Código Civil y Comercial de la Nación (Arts. 2037 a 2072) y por el Reglamento de Copropiedad y Administración. Los que pueden participar de las asambleas e integrar el Consejo de Propietarios son únicamente los propietarios. El Art. 2058 del Código Civil y Comercial dice que la asamblea “es la reunión de propietarios facultados para resolver”. De alguna manera también define el quórum, que no puede ser inferior al número de propietarios que se necesita para tomar una decisión. Hay una íntima relación entre ambos vocablos. Si bien el quórum fue definido de diversas maneras, como número mínimo de presentes para deliberar, nunca puede ser inferior al número de propietarios que se exige para aprobar los temas que integran el Orden del Día para el que fue convocada la asamblea. Se han visto muchos abusos sobre este tema, ya que algunos “creen” que, en segunda convocatoria, media hora después, se puede resolver con cualquier número de propietarios presentes y no es así. Es muy claro que no es así. También el nuevo Código Civil y Comercial dice que la representación de un propietario en una asamblea sólo la puede tener otro propietario (el Art. 2056, inc. n, dice titular de unidad funcional en lugar de propietario, pero el significado que se le quiere dar es el mismo. Es innecesario decir que la convocatoria debe ser notificada de forma fehaciente; no se puede notificar lo resuelto de modo fehaciente si la convocatoria a asamblea no fue hecha de forma fehaciente.

El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación prescribe que las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios (no de los presentes). Salvo que el Reglamento de propiedad prevea otra mayoría; muchas veces superior a la prevista por el Código Civil y Comercial de la Nación. Pero siempre se refiere a propietarios. De ahí también surge el quórum, que no podrá ser inferior al número de propietarios necesario para aprobar o rechazar uno o más de los temas que forman parte del Orden del Día. Se pueden proponer decisiones, pero se deben notificar de modo fehaciente a los ausentes, quienes tendrán quince días para oponerse. Asimismo, para plantear la nulidad judicial de una asamblea, los propietarios tienen treinta días a contar de la fecha de la asamblea, pero ésta debió notificarse en tiempo y forma oportunos. Por razones de buena fe, la copia a notificar debería estar suscripta por el administrador y no tratarse de una transcripción sin firma o con firma fotocopiada. Entiendo que razones de orden público eximen de este plazo para plantear la nulidad; aunque la asamblea ya sería nula “ipso iure”.

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se dictaron muchas normas valiosas en materia de propiedad horizontal que es innecesario mencionar porque la señora gobernadora las conoce muy bien. Se creó un Registro de Público de Administradores y se dictaron varias leyes. Pero sólo rige para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

En la provincia de Buenos Aires se sancionó la Ley 14.701 que fue publicada en el Boletín Oficial de la Provincia de Buenos Aires el 18 de marzo de 2015. Esta ley de 23 artículos prevé la creación del Registro Público de Administradores de Consorcio de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires. La ley es muy valiosa para los propietarios que, como se ha visto, son los dueños del edificio. Si bien hay artículos que ya están vigentes, quedó pendiente la reglamentación. En el sitio web http://servicioinformativodelacontruccion.com/analisis-de-la-actual-vigencia-de-ley-14701-una-provincia-sin-ley/ vinculado al blog www.asesoramientoconsorcios.blogspot.com y al Twitter @AsesorConsorcio, que tendría el asesoramiento de la Dra. María de las Mercedes Orueta Cossi, se publicó un comentario crítico sobre la demora en reglamentar la ley 14.701. A él me remito. Entre otras cosas dice textualmente: ¿Cuánto tiempo se esperó la promulgación de esta ley?, ¿Cuántas veces se dijo era necesaria al igual que la existente en CABA? Mucho tiempo, muchas veces y ahora, que ya es oficial su entrada en vigencia me pregunto ¿ahora qué? Para quienes viven en Provincia de Buenos Aires la reglamentación de la ley 14.701 no llega. Hay partes de la ley que rigen y otras que dependen de la reglamentación. Es falso que su reglamentación encarecerá las expensas ni que aumente la judicialización de los problemas de propiedad horizontal. Habrá un Registro de Administradores que controlará la labor de estos mandatarios legales y las multas que aplique no las debe pagar el consorcio. Por otra parte, el Art. 18 de la ley remite a la Ley 13.133 y sus modificatorias que regirá el procedimiento para la inspección, comprobación y juzgamiento de las infracciones previstas en esta ley. Esto evita la judicialización. Es bueno para los propietarios.

Pero por falta de esa reglamentación el tan ansiado Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires no existe. La no existencia de su reglamentación es lo que motiva esta carta pública a la señora gobernadora.

El Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de la Capital Federal, que dirige el Dr. Eduardo Daniel Awad, actual Presidente de la Institución, con domicilio en Av. Corrientes 1441, CABA. La Asociación de Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH), www.fedac.org.ar, que preside el Sr. Marcos Bergenfeld, realiza una importante labor en defensa de los propietarios de edificios en propiedad horizontal. Domicilio: Bartolomé Mitre 1711, 1° “1”, CABA. También la Liga del Consorcista en Propiedad Horizontal (www.ligadelconsorcista.org) a cargo de la Dra. Rita L. Sessi y de otros profesionales, con domicilio en Montevideo 764, CABA. Los que integran ese blog: asesoramientoconsorcios.blogspot.com, con el asesoramiento de la Dra. María de las Mercedes Orueta Cossi. Y seguramente muchos más podrían consultarse para la redacción de la reglamentación de la Ley 14.701.

Señora Gobernadora: como usted comprenderá, no se trata de una Carta Pública crítica a su desempeño sino de un pedido y ofrecimiento desinteresado de colaboración. El pedido de que sea reglamentada la Ley 14.701 a la mayor brevedad. Mi ofrecimiento de colaborar “ad honorem”, sugiriendo desde ya la participación de las entidades y profesionales mencionados en el párrafo anterior y de los que usted considere necesarios. La reglamentación de la Ley 14.701 es en interés y en defensa de los derechos de los propietarios de unidades de consorcios de propiedad horizontal de la Provincia de Buenos Aires.

En su mandato como Gobernadora de la Provincia de Buenos Aires le deseo mucho éxito.

Acepte mi respetuoso saludo.

Dr. Bernardo Nespral

Abogado (ex juez de la Nación)

27 comments for “Carta pública a la Gobernadora de la Provincia de Buenos Aires

  1. 01/02/2016 at 9:16 AM

    Excelente. Felicitaciones querido amigo

  2. Fuerzas Sra Gobernadora !!
    01/02/2016 at 10:53 AM

    La Plata, 1 de feb/16 (Hoy) –

    Mientras siguen en el directorio funcionarios denunciados por corrupción, algunas de las nuevas autoridades de la obra social muestran incompatibilidades manifiestas. Un sistema perverso que mantiene como rehenes a más de 2 millones de afiliados

    Se terminó la feria judicial y por eso a partir de hoy deberían comenzar a definirse las 15 denuncias penales por corrupción en el IOMA que tramitan en los tribunales de La Plata. Todas estas causas involucran directa o indirectamente a integrantes y ex integrantes del directorio de la obra social bonaerense –incluidos los representantes de Suteba y UPCN; que conducen los kirchneristas Roberto Baradel y Carlos Quintana- durante la gestión del sciolista Antonio La Scaleia, que están siendo investigados por graves delito.

    Desde haber vendido clandestinamente medicamentos oncológicos de alto costo, hasta firmar contratos leoninos para los intereses del Estado provincial y pagar escandalosos sobreprecios por prótesis y distintos tipos de insumos……………

  3. Fuerzas Sra Gobernadora !!
    01/02/2016 at 11:05 AM

    DEUDA DE LA PROVINCIA CON NUESTRA CAJA

    Leyendo un informe del 7/1/2016, producido por la Cámara de Diputados PNA, donde se definen las deudas que dejó la gestión de Scioli, se consigna para con la CAJA DE POLICIA por la suma de $ 2.405.000.000, Léase DOS MIL CUATROCIENTOS CINCO MILLONES DE PESOS.

    SI, aunque parece mentira es la cifra que circula. Espero que las actuales autoridades de lo que creemos que es nuestra caja, nos den una explicación pública sobre el particular que aclare si la cifra es real, en qué concepto que fundó, intereses que devenga y si la misma se ajusta a derecho.

    Dejo un último pensamiento: cuantos créditos se podrían haber dado con esos dineros al personal policial de menor jerarquía. Atentamente.

    Eduardo Moltedo

  4. Martin Bianco
    01/02/2016 at 12:03 PM

    Sra. Gobernadora: no se deje amedrentar por lascasociaciones y cámaras de administradores, quizás los culpables de la falta de reglamentación de la ley. Los prooietarios deben ser defendidos. La reglamentación no admite ninguna demora, es urgente. Los administradores nunca defendieron ni defienden los intereses de los propietariis ni del consorcio. Fuerza!!! Usted tiene la capacidad para lograr esta reglamentacion como se hizo en la CABA. No nos defraude.

  5. Marta Sollberg
    01/02/2016 at 1:25 PM

    Los administradores defendiendo sus propios y exclusivos intereses fueron los que se opusieron a la reglamentación y lograron que un débil gobernador no la reglamentase. Pero la ley 14.701 defiende a los propietarios, que tienen una o dos asociaciones que los represente. Pero son los dueños. Por eso es importante que se comunique con el Sr Marcos Bergenfeld de APIPH http://www.fedac.org.ar Defienda los derechos de los PROPIETARIOS. Los admjnistradores los explotan en todos lados y mayormente en lugares de veraneo. Por favor, tenga firmeza y reglamente lacLey 14.701. En abril de 2015 se decia que iba a ser reglamentada en 90 dias. No se hizo nada. Confiamos en usted !!!

  6. Leonardo
    01/02/2016 at 1:42 PM

    Un administrador de un edificio de Mar del Plata viola leyes y reglamentos. Desconice el Codigo Civil y Comercial y en las convocatorias a asamblea ordinarias, en las que se trata su rendición de cuentas y su renovación (o no), pone en su parte final: “De no lograrse el quorum a la primera convocatoria, se deliberará media hora despues en segunda convocatoria, con cualquiera sea el número de prooietarios presentes y las resoluciones tomadas serán válidas para todo el consorcio”. Esto es ilegal, además de no existir ninguna segunda convocatoria. Si no se logra la mayoria absoluta o la que fija el reglamento, que es superior, no puede tomarse ninguna resolución válida y el administrador debe irse. Estos abusos no ocurrirían si ya se hubiese reglamentado la Ley 14.701, que en parte tiene vigencia igual. Y se puede pedir la INTERVENCION JUDICIAL DEL CONSORCIO y aclarar muchas cosas mas que no son claras en esa administración de la calle Alberti al 2100 de Mar del Plata.

    • Carlos
      07/02/2016 at 2:00 PM

      Leonardo, existen más administradores en Mar del Plata que vulneran nuestros derechos. Ejemplos: el de la calle Buenos Aires al 2400 o los de la calle Catamarca al 2100. No cumplen ni hacen cumplir las normas legales.

  7. Eduardo
    01/02/2016 at 3:55 PM

    Sin la mayoría de propietarios que exige la ley o el reglamento no tiene validez ninguna resolución. Ni siquiera existe la segunda convocatoria. Y los poderdantes y apoderados deben ser propietarios (titulares) dice el Código Civil y Comercial de la Nación, y los administradores no están por encima de las leyes. Si los puntos del Orden del Día de una asamblea ordinaria no se aprueban con la mayoría que corresponde el administrador se debe ir.Y si no se va hay que demandarlo judicialmente. BASTA DE ABUSOS DE LOS ADMINISTRADORES !!!

  8. Fuerzas Sra Gobernadora !!
    01/02/2016 at 8:04 PM
  9. estercita
    01/02/2016 at 11:02 PM

    ¡Los Porteros vamos por todo!

    …Y desde ya que ganamos poco.
    Si no tienen plata no tengan “esclavos”.

  10. estercita
    01/02/2016 at 11:07 PM

    No quise poner Encargado .Por que muchos ni saben de que se trata.
    ¡Nos tienen adentro!
    ¡Y ahora digan que se siente!

    ¡20 años pasando el lampazo! ¡ Ahora se lo vamos a meter en el culo!

  11. estercita
    01/02/2016 at 11:13 PM

    Propietarios soberbios ,sus propiedades no son de Uds. ¡Son nuestras!
    ¿no se dan cuenta quienes son los que cuidan el barrio mientras se va de joda?
    Porque nos dan 10000 o 15000 pesos mugrosos , luz ,gas casa ,cable y algunas otras cosas.Que para uds. parecen mucho.
    ¿se creen que son nuestros dueños?

    • Nilda Bertoli
      04/02/2016 at 2:15 AM

      Cuanto gana el común de la gente con mucha más capacidad que los porteros. Estos inservibles reciben ganancias que no les corresponde. Darle la vivienda no es pagarle la luz, el gas, el cable, el teléfono, internet. Y los administradores ya no controlan nada porque administran 120 consorcios y no tienen tiempo material. BASTA DE ABUSIS. REGISTRO BUBLICO DE ADMINISTRADORES YA. FUERZA GOBERNADORA !!!

  12. estercita
    01/02/2016 at 11:16 PM

    ¡Hasta la gamuza siempre!
    Juajuajua .¡cacerulos!

  13. estercita
    01/02/2016 at 11:21 PM

    Clon.Cuidado.

  14. Fuerzas Sra Gobernadora !!
    02/02/2016 at 12:32 AM

    GUILLE Y NORBERTO = SORETES KIRCHNERISTAS AL SERVICIO DE ANIBAUL.

  15. Alejandro Melendez
    03/02/2016 at 8:20 PM

    Creo que los comentarios groseros de esa falsa estercita ponen de manifiesto la necesidad de reglamentar la ley con urgencia. Ni siquiera saben de dónde viene el nombre de portero o encargado. Se dicen “encargados” porque les suena mejor, pero ninguna palabra se ajusta realmente a lo que son.

  16. Bernardo Nespral
    06/02/2016 at 9:24 PM

    Estuve reunido con especialistas en el tema y quiero hacer una aclaración. El Registro Público de Administradores de PH no debería ser como el que ha aprobado la Legislatura en diciembre de 2015, pues se vulnera el derecho de propiedad, o mejor dicho la representatividad de los propietarios. Directa o indirectamente se viola el derecho de propiedad. Debería darse a conocer a todos los habitantes de la Ciudad de Buenos de Buenos Aires, pues jamás se informó y habría sido aprobado a puertas cerradas.

  17. Carlos
    07/02/2016 at 1:41 PM

    Totalmente de acuerdo con el Dr. Bernardo Nespral. Por favor, Sra. Gobernadora, le rogamos reglamente la Ley 14701 a la brevedad. La necesitamos.

  18. 29/06/2016 at 12:16 PM

    QUIERO COMENTARLE SRA. GOBERNADORA, LA SITUACION QUE ESTAMOS VIVIENDO EN LA CIUDAD DE ITUZAINGO.-” UN LUGAR PARA VIVIR” NO ES ASI YA QUE HAY RAMAS DESPARRAMADAS EN TODAS LAS CALLES, DESDE EL MES ABRIL RECLAMO SE ME PODEN DOS ARBOLES DE LA ESQUINA DE MI CASA, QUE NO PUEDO HACERLO PARTICULAR PORQUE GANO LA MINIMA JUBILACION. Y NO COBRO PENSION,-PÀGO MIS IMPUESTOS COMO CORRESPONDE NO TENEMOS SEGURIDAD Y ESTO ES LO MAS GRAVE LAS PATRULLAS PASAN EN POCOS HORARIOS, DE DIA Y DE NOCHE HAY ARREBATOS, HAY LUCES PRENDIDAS DE DIA Y APAGADAS DE NOCHE.- NO TENEMOS CLOACAS NI AGUA CORRIENTE EL HOSPITAL YA TUBO TRES FECHAS DE INAGURACION Y TODAVIA ESTAMOS EN VEREMOS, MAS O MENOS TIENE UN PANORAMA COMO VIVIMOS LOS CIUDADANOS CREI QUE CAMBIEMOS TRAERIA UNA DIFERENCIA SEGUIREMOS ESPERANDO, ESPERO PUEDA HACER ALGO SEÑORA GOBERNADORA, LA SALUDO CON TODO RESPETO.-

  19. sandra
    30/06/2016 at 12:00 AM

    buenas noches:la verdad que es interesante que la ley14701 se reglamente vivo en los complejos habitacionales las torres de dock sud y la verdad que los administracion es un fraude existen muchos dptos que no tienen dueño pero no es informado a los demas propietarios como es que son alquilados o vendidos tengan en cuenta que las personas que vivimos nos conocemos hace mas de 30 años. ahora los que deben expensas estan siendo extorsionados que si no pagan lo que deben se les rematara la propiedad y lo mas llamativo que la abogada que representa trabaja en la municipalidad de avellaneda y no se les permite pagar expensas actuales sino se acepta el convenio estipulado por la abogada permitiendo que se acreciente la deuda actual lo que es una injusticia mas espero que esto sirva como una herramienta de informacion .Muchas gracias si alguien lo lee y puede ayudarnos a solucionar este conflicto para bien de los habitantes de dock sud Las torres.Mil gracias!!

  20. ROBERTO ISMAEL SAAVEDRA MINGUEZ
    28/08/2016 at 2:45 AM

    LA PLATA, 28 de agosto del 2016
    Mi mas estimada y querida Gobernadora,en mi nombre y en el de todos los que me rodean, familiares y amigos, que apoyamos el proyecto, debo decirle que con beneplacito ya que vivo en la plata y soy de Pergamino y viajo con frecuencia e podido comprobar los trabajos de la ruta que se estan haciendo y que se que son muy importantes porque yo conozco del tema pero con los costos que tiene la misma y todas las obras viales, nos parece que habian otras prioridades entre ellas la salud, que segun lo que pude comprobar los hospitales publicos, estan muy necesitados y entre cosas voy a puntualizar una mas, es la de los jubilados, que cobran la minima, merecian en caracter de urgente, un aumento de emergencia, porque es imposible vivir con lo que cobran, y ademas, me entere, que a una jubilada discapacitada, le abonaban $800, para el pago de una terapeuta o gastos extras, pidio un incremento del mismo, y le prometieron $100 mas por mes, ademas tiene que comprar un remedio que tiene el costo de $600 y no lo cubre pami, por el que tiene que pagar el 50 por ciento, quien suscribe, hace mas de 50 años, que vivo en la plata, soy jubilado a fuerza de mucho sacrificio, me forje una posicion, material y economica que hoy no me permite, estar al dia con mis impuestos,es mi mayor deseo, que Dios la bendiga, de mejorar esta situacion, para todos los que menos tienen, puedan vivir mejor, la queremos mucho, le deseamos lo mejor, que pueda ser Gobernadora mucho mas de cuatro años, con mi mayor respeto, si es posible, esperando una pronta respuesta favorable,con todo mi cariño atte, Roberto Ismael Saavedra con DNI4684954.

    • ROBERTO ISMAEL SAAVEDRA MINGUEZ
      03/09/2016 at 10:33 PM

      SEÑORA GOBERNADORA CON TODO EL RESPETO QUE SE MERECE ESPERO SU RESPUESTA GRACIAS 3 DE SEPTIEMBRE DE 2016

  21. elena sarnari
    06/09/2016 at 5:56 PM

    En mi edifcio no se respetael Reglamento que hay las asambleas no se realisa en ermino tendia que realisarse en abril y etamos en setimbre y nada

  22. Maria
    14/09/2016 at 3:20 PM

    Excelente! !! Nos están robando y no podemos hacer nada…ya que estamos obligados a pagar y no tenemos como defendernos.
    Ojalá se pueda aplicar esta ley.Si bien hay cuestiones muy importantes para resolver por la gobernadora,esto seria de gran ayuda.
    Muchas gracias

  23. daniel
    22/10/2016 at 11:35 AM

    Exelenticima,SRA,Maria Eugenia Vidal,Gobernadora de la Pcia de BS AS.
    quiciera solicitarle una entrevista ya que al momento no he tenido la oportunidad de dicho pedido,al verla en persona en el partido de Malvinas Argentinas,no quice atreverme a molestar con solo hacercarle una carta,soy un emplado mas de dicho lugar,quizas no entienda mi pedido formal,es x ello solicito entrevista,gracias x hacer todo lo que esta haciendo a nivel provincial,sepa que usted no esta sola SRA Gobernadora,wsomo muchos que apoyamos todas sus deciciones,y gracias x no retroceder mas alla de todo lo que han dicho y hacen en su contra.
    espero humilmente su respuesta a mi pedido,desde ya gracias

  24. Rogelio de Armas
    24/02/2017 at 7:03 PM

    Rogelio:
    Hoy recibí con indignación el Impuesto Inmobiliario Complementario, considero esto un verdadero atropello a los contribuyentes,es como un castigo a los que apostamos a la Provincia de Buenos Aires, en La Capital las cosas no son así, no puede ser que pagando por cada bién luego de pagar además Bienes Personales sobre los mismos a la AFIP, la provincia genere su propio Bienes Personales.Estamos en una provincia en la que solo se fabrican impuestos y hablo con mi experiencia de casi 70 años, padeciendo todo tipo de desastres, por culpa de la malas administraciones.
    Yo aposté a esto y me equivoqué como la habrá pasado a muchos, sin seguridad sin proyectos y con cada vez mayor carga impositiva.
    Sin mas y a las espera que revean esto y unas cuantas cosas mas, le Saludo muy cordialmente.

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