Créditos hipotecarios UVAs: Una bomba de tiempo

Para aplicar proyectos de políticas públicas desde el estado los pasos, sintéticamente, son:

  • Identificación del Proyecto donde se define el objeto en base a la realidad que se pretende modificar
  • Formulación del Proyecto donde se establece el procedimiento adecuado para implementarlo
  • Evaluación del Proyecto se establecen modelos de simulación para verificar la eficiencia y rentabilidad del mismo. La rentabilidad puede ser económica o social. Es conveniente que los proyectos estatales persigan la segunda rentabilidad o beneficios para los destinatarios en particular y para el país en general.

Cuando no se respetan esos pasos o se los realiza en forma incompleta, sin tener en cuenta la mayoría de las variables que participan en el resultado, lo mas probable es que dicho proyecto fracase.

El siguiente análisis pretende alertar sobre los créditos hipotecarios UVAs que, a criterio de este analista, no fue bien Formulado ni adecuadamente bien Evaluado ya que, en principio, solo persigue una rentabilidad económica para las entidades financieras que lo implementan, principalmente el Banco dela Nación Argentina, incrementar el trafico inmobiliario y el movimiento de fondos en construcción de viviendas que incrementen las fuentes de trabajo.

Lo que aparentemente no se ha tenido en cuenta para la evaluación del proyecto es el beneficio concreto para los adjudicatarios de dichos créditos y que les permita reintegrar el monto recibido en tiempo y forma en un todo de acuerdo a las condiciones de tasa de interés del 3,5% más el ajuste por inflación que afectan a las UVAs.

Lo que en principio significó una facilidad para acceder a estos créditos fue que la exigencia de ingresos era, para $1.000.000 por ejemplo, de $24.500 y la cuota mensual no superaba los $6.400

Un ejemplo concreto y real es el siguiente:

APLICACIÓN DE LA INFLACIÓN PARA ACTUALIZAR LA UNIDAD DE VIVIENDA UVA

Si tomamos, como dijimos, un crédito de $1.000.000 de pesos en setiembre del 2017

El valor de cada UVA tenia entonces un valor de $19,87 pesos y en el mes de marzo del 2018 tiene un valor de $22,61 pesos

Por ello el $1.000.000 millón de pesos en septiembre del año pasado era equivalente a 50.327,12 UVAs que surge de dividir el millón de pesos por el valor de la UVA en aquel mes ( 1.000.000 /19,87=50.327,12) y es el equivalente al valor del monto adeudado en ese momento.

HOY ESE MONTO EN UVAs MULTIPLICADO POR EL VALOR ACTUAL (50.327,12 x $22,61= $1.137.896) ES IGUAL A $1,137.896 PESOS. Esto significa que en seis(6) meses la deuda pasó a ser de $1.137.896 pesos. Esto implica una tasa de interés anual del 27,58% por ciento,que es lo que afecta la deuda por incidencia de la inflación.

Si consideramos que el ajuste por inflación no se mantendrá en el 27,58% y disminuya al 15% como lo ha estimado el gobierno en su proyección para este año, en un cálculo rápido y directo nos da que en seis(6) años el monto obtenido se habrá duplicado.

Por otra parte la variable de actualización de ingresos del grupo familiar involucrado nunca mantiene el mismo ritmo de actualización que lleva el índice inflacionario, de acuerdo a la experiencia fáctica en Argentina.

Como resultado de este proceso vemos que en seis años el tomador del crédito estará debiendo el doble de lo prestado pero eso no le asegura que su nivel de ingresos suba el cien por ciento en ese mismo lapso de tiempo y con el agravante de que el inmueble adquirido tampoco recibe el beneficio de incrementar su valor al doble del monto en que fue adquirido por la sencilla razón que los inmuebles sufren un deterioro por el uso y por lo tanto una depreciación en su avalúo por amortización según los años de construcción y vida útil establecida para el tipo de construcción de que se trate.

Y cuando se trate de un crédito hipotecario actualizado por UVAs, a un plazo de veinte(20) o treinta(30) años da la sensación que se transformará en una deuda impagable porque en Argentina la inflación sube por ascensor y los salarios por la escalera.

Esto generará un problema social importante, parecido a lo que pasó con la ley de préstamos hipotecarios conocida como “ la 1050” donde con el paso del tiempo y a pesar de los pagos efectuados en tiempo y forma, el deudor debía más de lo que ya había pagado al cumplir el plazo.

Y esta situación también generará un problema financiero para los bancos emisores de dichos créditos que se verán imposibilitados de recuperar el dinero prestado en la forma prevista por la operatoria aplicada y tampoco podrán recuperar el monto de deuda porque el bien no cubre el valor de lo adeudado y si para recuperarlo se les ocurre rematar la propiedad hipotecada recibirán un valor inferior ya que además estará afectado a un proceso judicial que genera gastos por honorarios, comisiones y sellados que repercuten sobre el valor final a recuperar.

A esto debemos sumar que la tasa de estos créditos, que era del 3,5% por ciento hasta este mes de abril, se incrementará a partir del mes de mayo de este año a una tasa del 5,5% por ciento, exigiendo que los ingresos del grupo asciendan a $33.400 pesos y la cuota será de $8.000 pesos pensuales.

PROPUESTA

Proponemos dos formas para evitar este posible colapso social para los tomadores de créditos hipotecarios actualizados por UVAs que arrastrará a un colapso financiero para los bancos otorgantes

a) El gobierno debe hacer todo lo necesario para implementar políticas públicas tendientes a lograr que el índice inflacionario no superen dígito y dentro de ese valor ser inferior al 4% anual para créditos hipotecarios.

b) El Poder Ejecutivo debería proponer un proyecto de ley que establezca un seguro que proteja a los tomadores de este tipo de créditos creando un fondo especial de contingencia ante posibles imprevistos que afecten al país y tornen imposible de afrontar las obligaciones a los deudores.

Con respecto a la segunda alternativa tenemos alguna información qué hay legisladores nacionales que ya están pensando y proponiendo esta o una solución similar a lo que el gobierno PRO -RADICAL debería prestar atención salvo que su pensamiento y responsabilidad de gobierno no llegue más allá del año 2019.

Ingeniero Agrimensor Eduardo Difonso

Especialista en Políticas Públicas

Universidad Nacional de Cuyo

Share

27 comments for “Créditos hipotecarios UVAs: Una bomba de tiempo

  1. ARGUENZUELA
    14/04/2018 at 3:20 PM

    LES SUENA LA SUBPRIME DEL 2007 EN USA DONDE LAS PROPIEDADES BAJARON MAS DEL 70%, BUENO ESO ES LO QUE SE ESTA ARMANDO ACA MISMO PARA PINCHAR LA BURBUJA DE PRECIOS EN LAS PROPIEDADES ESTA GENTE ES CRIMINAL NOS LLEVAN DE CABEZA A UNA CRISIS NUNCA VISTA. ES LA SOBERBIA DE LOS QUE CREEN SER SUPERIORES AL RESTO, SUBESTIMANDO AL RESTO CREYENDO QUE ESTA VEZ SERA DIFERENTE.

    PURO VOLUNTARISMO IRRESPONSABLE E IGNORANTE.

    .14/04/2018 – 00:00Clarin.com Economía Economía
    Mercado de capitales

    Arranca el mercado de securitización de los créditos hipotecarios UVA
    El Banco Hipotecario sale a vender su cartera de hipotecas para hacerse de liquidez y poder dar más créditos.

    https://www.clarin.com/economia/arranca-mercado-securitizacion-creditos-hipotecarios-uva_0_ryGNI3RjG.html

    • ARGUENZUELA
      14/04/2018 at 3:24 PM

      ¿ ESTO ERA EL CAMBIO QUE VOTARON LOS IGNORANTES, IMBECILES Y MENTES MAGICAS?
      ESTAMOS MAS QUE A L HORNO.

      @IsmaelBermudez1
      Seguir Seguir a @IsmaelBermudez1
      Más
      Intereses de la deuda
      enero-marzo 2017 $ 29.293 millones
      enero-marzo 2018 $ 60.522 millones

      incremento 106,6% fuente: Ministerio de Hacienda

      • ARGUENZUELA
        14/04/2018 at 3:28 PM

        UNA ADVERTENCIA TRAS OTRA EL GOBIERNO SIGUE HACIENDOSE EL DISTRAIDO, SE VAN A TENER QUE EXILIAR. BURLARSE MIENTRAS SAQUEAN SIN SENTIDO DE BIENESTAR GENERAL A LA CIUDADANIA MAS PUJANTE, NO LES SALDRA GRATIS.

        ENDEUDAMIENTO + EMISIÓN + GASTO
        López Murphy advierte una nueva crisis: “Están emitiendo al 30%”
        El economista radical Ricardo López Murphy volvió a mostrarse muy preocupado por la situación fiscal que atraviesa el Estado argentino, generando graves inestabilidades tanto en el sector micro como en el sector macro de la economía: “Hay que decir que el país está enamorado del déficit fiscal. Es en lo único que están de acuerdo tanto de un lado como del otro; en ser cuidadosos con el déficit, moderados y gradualistas”.

        http://www.urgente24.com/276053-lopez-murphy-advierte-una-nueva-crisis-estan-emitiendo-al-30

        • ARGUENZUELA
          14/04/2018 at 3:32 PM

          SEGURAMENTE COMO PASO CON LA INDUSTRIA AHORA VAN CONTRA LOS CRIADORES DE CERDO ARGENTINO (DE CUATRO PATAS).

          “Una vez que la gente de Argentina pruebe los productos de cerdo estadounidenses después de todo este tiempo, estamos seguros de que querrán más. (Sonny Perdue, Secretario de Agricultura de Estados Unidos)”

          LA NACION | CAMPO | CAMPO
          Afirman que cerrarán 2000 establecimientos productivos por la importación de carne de cerdo de EE.UU.

          https://www.lanacion.com.ar/2125470-afirman-que-cerraran-2000-establecimientos-productivos-por-la-importacion-de-carne-de-cerdo-de-eeuu

          • ARGUENZUELA
            14/04/2018 at 3:37 PM

            VAMOS MUY MAL , SEGUIR REPITIENDO PRACTICAS MUY PARECIDAS DE MARTINEZ DE HOZ VA A SER DOBLEMENTE TERRIBLE. LOS QUE HOY CALLAN Y ACEPTAN EL GRADUALISMO POR SER INUTILES PARA VIVIR SIN LA POLITICA, LOS VAN A REPUDIAR Y MANCILLAR PEOR QUE A GALTIERI Y LOS MILITARES.

          • Don Braulio
            14/04/2018 at 3:59 PM

            Nosotros queremos venderles limones, acero ,aluminio , etc.
            Algo tendremos que comprarle. ¿no?
            Igual cerdo entraba de Brasil . Y no era del mejor .
            Por lo que se supo.
            Nuestra porcinicultura ya debería estar a la altura de las mejores del mundo.
            Nuestros productores se quedarón en la fácil.
            No todos , desde ya . Pero muchos si.
            Y deberíamos ser una potencia regional en la exportación de chacinados.
            Pero algo siempre nos falta.

  2. Eulogio
    15/04/2018 at 11:21 AM

    ¡Les faltó Piripipi!

  3. Eulogio
    15/04/2018 at 11:23 AM

    También podríamos ser los principales exportadores de conservas enlatadas de calamar.
    Pero no…No podemos, pudimos ..¿Y podremos?

    • Don Braulio
      15/04/2018 at 11:43 AM

      Sobre ese tema, tanto como el de la merluza.
      Habría que consultar al Ing. Agrónomo Felipe Solá.
      No solo que debe saber del tema por su profesión.
      Sino por que creo, que fue un área de su competencia cuando funcionario.
      Si mal no recuerdo.

  4. Eulogio
    15/04/2018 at 11:32 AM

    Si la ex presidenta Cristina Fernandez de Kirchner.
    Hubiese puesto en sus entre sus prioridades como mandataria.
    El desarrollo de la cría e industrialización del cerdo.
    Hoy en día , después de 12 años de desgobierno del Kirchnerato. –
    Hoy seríamos una potencia en ese rubro.
    Ni hablar si se hubiese orientado a la inmigración de agricultores bolivianos.
    Y se hubiese, también, potenciado el cultivo y la elaboración de verduras y hortaliza.
    Choclos, hongos, espárragos, etc.
    O la elaboración y exportación de fideos. Poniendo la calidad a la altura de Italia.
    La verdad , cuantas oportunidades se desaprovecharon , da pena de nosotros.
    ARGENZUELA , haga su trabajo . Pero ilústrese un poco mas , por favor.

    • ARGUENZUELA
      15/04/2018 at 11:47 AM

      EULOGIO CON TU RESPUESTA MOSTRAS TU PARCIALIDAD PROPIA DE IMBECIL.

      QUE TIENE QUE VER LO QUE POSTEO CON EL GOBIERNO ANTERIOR. ESTE VINO PARA CAMBIAR TODOS LOS DESASTRES.

      PASARON DOS AÑOS Y SOLO PROFUNDIZO LA MISERIA Y MEDIOCRIDAD VOS MISMO CON TUS RESPUESTAS SOS MUESTRA DE ELLO.

      EL QUE DEBES ILUSTRARTE SOS VOS. QUE NO ESTAS CAPACITADO PARA MANDAR A OTRO A ESTUDIAR CUANDO VOS MISMO NO ENTENDES DE LO QUE HABLAS.

      CABRERA EN SU ANTERIOR VISITA A USA PROMETIO A CAMBIO DE LOS LIMONES IMPORTAR CERDO Y LO GRAVE ES QUE CUANDO LO ADVIRTIERON QUE PUEDE IMPORTAR UNA ENFERMEDAD DESCONOCIDA QUE EN ARGENTINA NO EXISTE, PRACTICAMENTE LO OBLIGARON A CUMPLIR CON LO PROMETIDO. OTRO IMBECIL COMO VOS, PERO CON PODER PARA DESTRUIR A LOS ARGENTINOS.

      AHI TENES ILUSTRATE MAL ARGENTINO, EN VEZ DE CONTESTAR PAVADAS.

      http://www.iprofesional.com/notas/254539-estados-unidos-carne-importaciones-campo-alerta-agronegocio-carne-de-cerdo-porcino-productotres-Productores-porcinos-en-alerta-por-la-importacion-de-carne-de-cerdo

      Además, alertó que “Estados Unidos tiene un enfermedad muy complicada en la producción porcina, es un gran emisor de esa enfermedad”, por lo cual estimó que “existen altas posibilidades” que ingrese al país.

  5. Eulogio
    15/04/2018 at 11:37 AM

    Hablar de Rio Turbio , es sinceramente ,amargarse el fin de semana.
    Frente al socavón de entrada a la mina.
    Hay un estatua del Ex presidente Kirchner. Sobre un pedestal de trozos de carbón mineral.
    El resto, lo hizo Devido.

    • ARGUENZUELA
      15/04/2018 at 11:53 AM

      LOS ARGENTINOS CREATIVOS EN CAMBIO NO VEN LA ESTATUA SINO EL CARBON Y RIQUEZA QUE VOS NI SIQUIERA CONSIDERAS, POR LO NEGRO Y VACIO QUE TENES TU CEREBRO.

      • Don Braulio
        15/04/2018 at 1:27 PM

        No me cabe duda que los Kirchneristas fueron creativos.
        Demasiado para mi gusto.

      • ..............................
        15/04/2018 at 1:33 PM

        Y si vieron el carbón . ¿Por qué no lo explotaron?

      • juan carlos muleady
        15/04/2018 at 1:34 PM

        PUTO.

      • PABLITO
        15/04/2018 at 1:53 PM

        ANTES DE COMERSE UN CHORIPÁN .
        Por las dudas que se fije que el cerdo no sea Made in Usa.
        Y que no vuele mas en aviones . O se fije que industria son .
        Ya que el es partidario ” de volar con lo nuestro”.
        ARGENZUELA SOS UN PELOTUDO QUE ALEJA AL PERONISMO, DE UNA SENSATA REUNIFICACIÓN.
        Sin Cristina.
        O por ahí en una de esas , ese es tu verdadero interés ¿no?.
        Y tampoco habría que vacunar a los chicos . por que la vacunas las inventaron los Yankees.
        ¡Anda ARGENZUELA ! Hacete hervir y tomate el caldo.
        Boludón.

  6. Eulogio
    15/04/2018 at 11:39 AM

    Pregunta ¿Que hizo Devido con los fondos destinados a poner en funcionamiento el yacimiento?

    • ARGUENZUELA
      15/04/2018 at 11:50 AM

      POR QUE NO TE INFORMAS EN VEZ DE CRITICAR LO QUE TODOS SABEMOS POR QUE NO EXPLOTAMOS LA MINA COMO CORRESPONDE CUANDO HOY MISMO EL 40% DE LA ENERGIA MUNDIAL SE GENERA EN BASE A CARBON.

      VOS SEGURAMENTE APLAUDIS A LOS QUE SE DEJAN BAJAR LOS PANTALONES COMO VOS MISMO DEBES HACER A MENUDO, CON LAS RELACIONES CARNALES O EL REENCUENTRO DE AMANTES DE ESPAÑA Y ARGENTINA SEGUN DICHOS DEL PROPIO MACRI, DIAS PASADOS.

      • juan carlos muleady
        15/04/2018 at 1:37 PM

        EL QUE TENÍA QUE EXPLOTAR LA MINA ERA DEVIDO.
        EN REALIDAD , HACERLA PRODUCIR.
        JAJAJAJAJAJAJA

      • Don Braulio
        15/04/2018 at 1:43 PM

        Y no se mucho de carbón mineral . Apenas lo leído y escuchado por aquí y por allá.
        Solo se , que cuando chico. En mi casa cocinábamos con leña.
        Y eso no lo olvido.

  7. Don Braulio
    15/04/2018 at 1:15 PM

    Devido contó con los fondos para explotarla , como la gente. ¿Por que no lo hizo?
    ¿Y dónde fueron a parar los fondos de Santa Cruz?.
    Esos que por consejo de Cavallo , Kirchner habría sacado del País.Para tenerlos a resguardo
    Y para con lo infeliz. Argenzuela , no sos mas que un pelotudo residual.
    Esos de los que quedaron “boyando” , después que se acabo la mayoría de la militancia “rentada”.
    Don Eulogio no le falto el respeto en ningún momento.

  8. Don Braulio
    15/04/2018 at 1:20 PM

    Don ARGENZUELA , si anduviese por aquí El Gran Sotretadas, hombre de gran experiencia en el campo.
    Le dirí ; Marcha pa´l chiquero rantifuso ,furbante.
    ¡Y anda a criar chanchos, si tanto te interesa la cría de cerdos!

  9. Don Braulio
    15/04/2018 at 1:24 PM

    ¿Alguna vez , viste un chancho vivo?
    ¡Deja de joder ARGENZUELA ! Se de lo que hablo.
    Sabés cuanto es el período de gestación , el de lactancia , cuando lechones son necesario para amortizar el costo de la madre.
    Conoces de razas , de cruzas , de desvaste, de alimentación. Y miles de etc.
    ¡Anda Argenzuela!
    Comete un chroripán.

  10. PABLITO
    15/04/2018 at 2:05 PM

    ARGENZUELA , ¿No será descendiente de Pizarro? Que tanto le interesan los cerdos.
    ¿Donde andaba antes ? Paspado.
    Recién te anoticiaste que la cría de cerdos, puede ser la base de una gran industria.
    Lástima que la doña no se “avispo”. Claro que ella , como posible reencarnación de una arquitecta .
    Se dedico a la construcción.
    De Shocklender y doña hebe . Y sus casitas.
    Mejor lo dejamos para otro día.
    Lázaro , parece que ya quiere dar explicaciones.

  11. MariaOConnor
    17/04/2018 at 6:27 PM

    Espero que esos creditos UVA no sean del mismo tipo de los creditos que se dieron aqui en EEUU durante el gobierno de los Bush padre e hijo y que tambien se dieron en Espana.

    La gente y los politicos no deben encadilarse por lo que le dicen economistas pagos por transnacionales y/o el mundo financiero internacional.

    Una economia funciona cuando todos los segmentos de la sociedad se ven beneficiados. Por el contrario el neoliberalismo solo beneficia a transnacionales, creyendo que “derramara hacia abajo” y nunca derrama y las empresas comunes, los negocios, los profesionales y los laburantes se perjudican.

    EEUU, Canada, Australia, Europa no se desarrollaron siguiendo las pautas de lo que en EEUU se llama neoliberalismo economico; se desarrollaron con otro tipo de capitalismo durante los 1940-1990. Todo lo que se dice contra el capitalismo keynesiano es mentira.

    En Argentina se relaciona al keynesianismo con el peronismo; pero eso es un error. El peronismo nunca adopto el keynesianismo, sino un sistema economico sui generis complicado por altos indices de corrupcion.

  12. ..__..
    19/04/2018 at 10:12 PM

    Pero no hay que confundir Peronismo con kirchnerismo.
    Que mamó de la teta del Peronismo , y cuando se creyó grande.
    Abandono a la madre.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *